Comment investir dans l'immobilier pour atteindre le FEU

Le but du mouvement FIRE est d'atteindre l'indépendance financière en dépensant plus intelligemment, en économisant et en investissant plus d'argent que ce qui est normalement recommandé. Le but ultime des praticiens FIRE est de prendre leur retraite plus tôt – d'où l'acronyme FIRE, qui signifie Financial Independence, Early Retirement. Selon les passionnés de FIRE, c'est "la liberté totale d'être la meilleure, la plus puissante, la plus énergique, la plus heureuse et la plus généreuse de vous-même".

Les personnes qui pratiquent le FEU ont tendance à épargner ou à investir de 50% à 75% de leurs revenus. En attendant, ils sont économiques et évitent les dettes inutiles ou les gros achats inutiles. Le mouvement BRAND a principalement influencé les habitudes d'épargne des jeunes générations. Les personnes âgées de 18 à 37 ans économisent près de 16% de plus de leur revenu annuel pour la retraite par rapport aux générations plus âgées.

L'immobilier est un investissement populaire pour réaliser le FEU. Dans la plupart des cas, cela signifie que vous devez acheter des propriétés locatives, puis percevoir le loyer des locataires pour augmenter les revenus. Mais être un investisseur immobilier prospère – dans le but de devenir financièrement indépendant et de prendre une retraite anticipée – nécessite une formation et une planification. Cependant, il y a beaucoup plus à pratiquer le FEU, surtout en ce qui concerne l'immobilier.

Quiconque pratique le FEU le fait dans un contexte différent. Certains ont des enfants, tandis que d'autres n'en ont pas, et certains ont des emplois bien rémunérés, tandis que d'autres ont un revenu moyen, mais il y a quelques principes de base pour la MARQUE qui sont nécessaires pour prendre sa retraite plus tôt.

Vous devez d'abord prendre votre retraite le plus rapidement possible, idéalement lorsque vous êtes un adulte. Vous devez maintenir vos dépenses normales aussi bas que possible en évitant les dettes et vous devez chercher des moyens d'augmenter vos revenus. Si vous avez une dette à intérêt élevé, comme un prêt étudiant, vous devez la rembourser le plus rapidement possible afin d'éviter des pertes d'intérêt inutiles.

Vous devez également faire de l'épargne et de l'investissement vos plus grandes priorités. Plus vous êtes jeune, plus votre portefeuille peut être agressif, mais vous devez également vous diversifier. Cela signifie stocker de l'argent dans des comptes de pension fiscalement avantageux, mais cela signifie également investir dans d'autres domaines importants – tels que l'immobilier.

Les avantages et les inconvénients d'investir dans l'immobilier

Lorsque vous investissez dans la location immobilière pour obtenir une MARQUE, vous devez savoir comment vous pouvez utiliser les propriétés pour améliorer vos investissements cash-on-cash chaque année. Si vous voulez gagner de l'argent avec des revenus de location, cela signifie également que vous devez savoir comment être propriétaire. Les investissements immobiliers de BRAND présentent de nombreux avantages et inconvénients, notamment:

Les avantages d'investir dans l'immobilier

1. Un moyen rapide d'obtenir le FEU rapidement

Vous avez le potentiel d'atteindre BRAND plus rapidement en investissant dans l'immobilier que lorsque vous n'investissez que dans des comptes de retraite ou d'autres produits boursiers. Vous avez besoin d'un acompte initial si vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous pouvez financer le reste avec de l'argent provenant d'autres personnes – de l'argent fourni par des investisseurs immobiliers qui ont l'argent en main pour faire l'investissement mais n'ont pas le temps de le régler. .

Cela vous donne un retour fixe sur les revenus de location, que vous pouvez utiliser pour compléter vos revenus existants et stocker davantage pour votre pension. Si nécessaire, vous pouvez utiliser des hypothèques traditionnelles pour financer vos achats de propriété, mais vous devez calculer si votre revenu mensuel vaut les paiements mensuels dont vous avez besoin pour contracter cette dette.

2. Moins volatile que le marché boursier

Lorsque vous prenez votre retraite et commencez à retirer vos placements de retraite, vous êtes toujours lié aux forces du marché. Si le marché se bloque dès que vous commencez à encaisser, vous pouvez être victime du risque de & # 39; succession de retours & # 39; et parce que vous ne cotisez plus à votre rente, vous courez le risque que votre portefeuille diminue plus rapidement en raison de vos retraits.

En revanche, les revenus que vous recevez des immeubles locatifs sont en cours. Si vous les entretenez et gardez les propriétés occupées, elles continueront de générer des revenus pendant votre retraite. Investir dans l'immobilier est beaucoup moins volatil que d'investir en bourse.

3. Retour ajusté

Lorsque vous investissez dans un fonds d'investissement, vous devez ajuster l'inflation pour prévoir votre rendement, mais les prix de location augmentent parallèlement à l'inflation et à mesure que les coûts d'exploitation augmentent. En tant que propriétaire, vous pouvez augmenter le loyer après la fin de chaque bail, généralement une fois par an.

Les inconvénients d'investir dans l'immobilier

1. Ils sont chers

Même si vous financez la plupart de vos investissements immobiliers avec l'argent des autres, investir dans l'immobilier entraîne toujours des coûts élevés. Acheter une propriété signifie tirer des milliers de dollars, puis dépenser plus pour les frais de clôture, l'assurance, l'entretien et les réparations. Si vous n'avez pas d'argent à portée de main, cela peut prendre des années pour le sauver.

Il est également important de prendre en compte le fait que vous pouvez vous retrouver avec des maisons vacantes à certains moments de votre immeuble de placement. Les marchés fluctuent et les locations peuvent rester vides pendant des mois voire des années si vous ne faites pas attention où vous achetez. Il est également crucial de penser à ce qu'il en coûte d'investir dans un gestionnaire immobilier pour répondre aux besoins quotidiens de votre propriété et pour gérer les problèmes tels que les appareils cassés ou les dommages causés par les locataires.

Si le marché immobilier s'effondre, cela peut être un coup encore plus important pour vos finances, car vous devez continuer à payer votre maison pendant qu'elle perd de la valeur ou risque de la vendre à perte. Les marchés immobiliers fluctuent constamment et cela peut être un gros risque si vous ne faites pas attention.

Il est également important de considérer la diversification. Si vous investissez une partie importante de votre épargne dans l'immobilier, cet investissement est lié à une petite poignée d'actifs physiques ou à un seul actif physique. Les actifs physiques sont susceptibles d'être amortis par des forces autres que le marché. Si vous ne pouvez pas garder les locataires, vous ne gagnerez pas de revenus de location.

2. Beaucoup de travail

Si vous souhaitez investir l'argent des autres dans l'immobilier, vous devez entreprendre la plupart des travaux pour la gestion des propriétés. Si vous investissez dans des immeubles locatifs et percevez un loyer, cela signifie que vous agissez en tant que propriétaire et que vous êtes une profession à part entière.

Les propriétaires doivent s'assurer que leurs propriétés sont sûres, propres et habitables. Vous pouvez également être responsable des taxes et des services publics. Si les locataires ne paient pas le loyer, vous devez vous assurer qu'ils savent qu'ils sont en retard. Dans le pire des cas, vous devrez peut-être expulser des locataires qui ne peuvent pas ou ne peuvent pas payer, ce qui coûte du temps, de l'argent et également le système judiciaire.

3. Très peu de liquidité

Lorsque vous investissez sur le marché, vous pouvez vendre des actions lorsque vous avez besoin de liquidités, mais ce n'est pas possible avec l'immobilier, car la vente d'une seule maison peut prendre des mois, voire des années dans certains cas. L'immobilier est un bon investissement à long terme, mais ce n'est pas le meilleur choix si vous pensez que vous aurez besoin de cet argent dans un avenir proche.

Comment investir dans l'immobilier

Vous n'avez pas nécessairement à emprunter la voie du propriétaire pour investir dans l'immobilier. Il existe plusieurs façons de procéder. Votre première étape devrait être de décider quel type d'investissement immobilier vous convient le mieux.

1. Déterminez le type de propriété que vous souhaitez

Posséder des propriétés locatives

Si vous êtes sûr de pouvoir agir en bon propriétaire et de garder des locataires, c'est peut-être le moyen le plus sûr et le plus prévisible de générer des revenus grâce à l'immobilier. Vous savez exactement combien vous gagnez chaque mois et vous pouvez l'inclure dans votre plan FIRE.

Maison renversante

Si vous êtes particulièrement à portée de main ou si vous travaillez avec quelqu'un qui fait de l'amélioration de l'habitat, vous pourriez également envisager de retourner la maison. Cela nécessite généralement beaucoup plus de sueur, mais le paiement peut être substantiel si vous savez ce que vous faites.

Le retournement de maison signifie que vous achetez une maison lorsque le prix est bas, puis la vendez rapidement pour réaliser un profit. Les investisseurs se concentrent souvent sur les propriétés saisies et les ventes à découvert pour ce faire, mais le retournement de maison comporte des risques.

Premièrement, la forclusion peut ne pas être viable, ce qui signifie que vous devez investir plus d'argent si vous souhaitez réaliser un profit. Effectuer ces types de réparations et d'améliorations représente également beaucoup de travail et vous pouvez avoir des ennuis si vous n'avez pas le temps ou l'expérience pour y faire face.

Fiducies de placement immobilier (FPI)

Vous pouvez également envisager de placer de l'argent dans une fiducie de placement immobilier (FPI). Il s'agit de parts d'investissement d'entreprises qui possèdent et exploitent des biens immobiliers. Ces investissements rapportent généralement des dividendes élevés, mais ils comportent également des risques.

Les FPI sont négociées sur le marché, elles courent donc un risque de marché comme n'importe quelle autre action. Ils sont également directement influencés par le marché immobilier. Ils ont généralement un bon rendement à long terme, mais ils peuvent être à la traîne à court terme.

Dans la plupart des cas, la diversification de vos investissements est cruciale. Cela peut signifier que vous investissez dans un type de propriété en plus d'un portefeuille traditionnel d'actions et d'obligations, ou vous pouvez essayer tout ce qui précède.

2. Choisissez une bonne fonctionnalité

Choisir un bien immobilier pour investir est l'un des plus grands défis à relever pour être un investisseur immobilier, mais vous devez garder à l'esprit quelques éléments pour éviter les erreurs les plus courantes.

Emplacement, emplacement, emplacement

Tout d'abord, il suffit d'investir dans un domaine en croissance. Bien qu'il puisse être tentant d'acheter des maisons bon marché dans des endroits en difficulté, gardez à l'esprit que vous avez besoin de personnes pour vivre chez vous si vous voulez gagner de l'argent. Les zones en croissance ont plus de demande de logements, ce qui signifie que vous pouvez également calculer des loyers plus élevés.

Vous devez également commencer par des lieux que vous connaissez déjà ou que vous avez approfondis. Essayez de comprendre la vacance et la démographie d'une région avant de déposer de l'argent. Investir dans un tout nouvel immeuble plein d'appartements de luxe peut sembler agréable, mais cela ne vous fait pas économiser beaucoup d'argent si les gens qui vivent dans le quartier ne peuvent pas se permettre d'y vivre.

Choisissez une maison dans le budget

Sauf si vous avez un permis d'électricien ou de plombier dans votre poche arrière, essayez d'éviter les pires propriétés «fixateur-supérieur». Cela peut être un bon investissement si les murs ont juste besoin d'un nouveau travail de peinture, mais si le cœur de la propriété est compromis, vous pouvez perdre des milliers de dollars si vous essayez de rendre l'endroit habitable.

Enfin, vous devez calculer vos retours, y compris votre retour cash-on-cash, avant de déposer de l'argent. Vous devez être en mesure de projeter à l'avenir pour déterminer comment votre investissement immobilier s'inscrit dans votre budget et vos objectifs FIRE.

3. Préparez vos finances

La plupart des gens ont besoin de mettre de l'ordre dans leurs finances s'ils envisagent d'acheter une maison pour y vivre. Investir dans l'immobilier n'est pas différent.

Avoir une bonne cote de crédit

Vous avez besoin d'une bonne cote de crédit si vous prévoyez d'obtenir un prêt hypothécaire ou un prêt à faible taux d'intérêt, et vous avez besoin d'un faible taux d'intérêt si vous souhaitez profiter de votre investissement immobilier. Selon la plupart des normes, un score de 700 ou plus est considéré comme «bon». Pour obtenir les meilleurs tarifs, essayez d'obtenir une «excellente» cote de crédit de 720 ou plus.

Cela peut être un défi si vous êtes jeune et que vous n'avez pas accumulé autant de crédit car la longueur de votre historique de crédit influence votre score. La longueur de votre historique est une moyenne de la longueur de vos dettes, alors ne contractez pas de nouvelles dettes pendant que vous essayez d'améliorer votre score.

Compilez vos documents

Vous avez également besoin de certains documents pour obtenir une hypothèque:

  • Fiches de paie récentes (W-2)
  • Déclaration d'impôt de deux ans
  • Documentation d'impôt foncier
  • Preuve d'assurance des biens
  • Relevés hypothécaires existants
  • Relevés de votre banque et de vos comptes de placement et de pension
  • Vous avez également besoin de documents liés à votre achat:

  • Un contrat d'achat
  • Preuve de fonds pour l'achat
  • Aperçu des taxes foncières actuelles
  • Même si vous prévoyez d'utiliser l'argent des autres pour financer votre achat, une bonne cote de crédit et une documentation claire sont importantes pour convaincre les investisseurs que vous êtes un bon pari.

    Faites des économies

    Vous devez dépenser de l'argent pour votre investissement immobilier, que ce soit devant ou lorsque des réparations et des mises à jour apparaissent. Assurez-vous d'avoir stocké un montant suffisant pour payer les dépenses imprévues et les frais de clôture de vos propriétés, ainsi que tout ce qui peut survenir, comme les écarts entre les locataires.

    Financez votre investissement

    Il existe plusieurs façons d'obtenir le financement dont vous avez besoin pour investir dans l'immobilier.

    Capital investisseur

    L'un des moyens les plus attractifs consiste à utiliser le capital des investisseurs, également connu sous le nom d'argent des autres ou (OPM). Bien sûr, ce n'est pas toujours une option, et réussir avec cela revient souvent à avoir les bonnes personnes dans votre réseau.

    Options de prêt traditionnelles

    Si vous n'avez pas beaucoup d'argent sur vous, vous pouvez également utiliser des options de prêt traditionnelles telles que des hypothèques pour financer vos achats immobiliers. Avec un investissement immobilier, cependant, le prêteur peut exiger plus que l'acompte standard de 20%. Les banques préfèrent généralement accorder des prêts hypothécaires aux personnes qui envisagent de vivre dans les maisons qu'elles achètent, et non aux investisseurs.

    Vous devez également vous fier à vos antécédents financiers personnels pour obtenir un prêt hypothécaire.

    Fixer et retourner ou prêt d'argent dur

    Une autre option consiste à obtenir un prêt dit «fix and flip» ou un «prêt d'argent dur». Ces prêts ont généralement une durée d'un an seulement. L'argent que vous pouvez obtenir est basé sur la détermination du prêteur de la valeur de la propriété après sa rénovation.

    L'inconvénient de cette route est que ces prêts ne sont pas bon marché et que vous n'avez que peu de temps pour les rembourser. Ils viennent avec des taux d'intérêt élevés et les coûts associés à l'obtention d'une boîte de conserve à votre retour.

    HELOC ou prêt de refinancement de décaissement

    Vous pouvez exploiter votre maison occupée par le propriétaire comme source de capitaux propres via une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) ou le paiement d'un prêt de refinancement. Cependant, ce sont des prêts risqués pour chaque emprunteur, car vous créez votre propre maison en garantie.

    Un HELOC est livré avec un taux d'intérêt variable, mais vous pouvez y répondre si vous n'avez qu'à effectuer des paiements d'intérêts avant d'être prêt à le rembourser. Avec un prêt de paiement, vous obtenez un intérêt fixe, mais cela peut prolonger la durée de vie de votre hypothèque existante.

    Du point de vue de la MARQUE, contracter des dettes à taux d'intérêt très élevé est presque toujours un risque pour vos objectifs. Si vous avez des coûts mensuels élevés, vous aurez du mal à mettre de l'argent de côté pour votre pension. Vous devez effectuer les calculs à l'avance pour déterminer si ce type de prêt en vaut la peine pour vous.

    Erreurs courantes lors de l'investissement dans l'immobilier

    L'investissement immobilier peut être un excellent moyen d'atteindre vos objectifs de MARQUE, mais il comporte des risques, comme tout autre investissement. Il est important d'éviter certains écueils des investisseurs immobiliers, notamment:

    1. Ne pas être formé

    Vous pouvez être un gourou lorsqu'il s'agit de gérer vos finances personnelles, mais la gestion des investissements immobiliers est un animal complètement différent. Apprenez autant que vous le pouvez avant de décider d'investir dans l'immobilier, surtout si vous souhaitez faire partie de votre stratégie FIRE.

    2. Ne planifiez pas à l'avance

    Une stratégie de planification au fur et à mesure ne fonctionne jamais lorsque vous investissez dans l'immobilier. Il y a simplement trop de variables à considérer avec un actif physique, et si vous ne calculez pas vos dépenses, vos rendements et vos intérêts à l'avance, vous constaterez peut-être que les actifs immobiliers vous coûtent de l'argent au lieu de gagner de l'argent.

    Il est important de trouver une propriété qui correspond à votre plan et de ne pas forcer votre plan à s'adapter à une propriété. Vous devez également avoir des événements imprévus en cas de problème. Après tout, alors que le marché locatif peut affecter la rentabilité de votre bien immobilier, les ouragans le peuvent aussi.

    3. Payer trop cher pour une maison

    «Acheter bas et vendre haut» est un cliché qui s'applique presque toujours aux investissements immobiliers. Après avoir acheté une propriété, vous avez déjà déterminé le montant des bénéfices que vous pouvez en tirer. Recherchez des propriétés abordables qui correspondent à votre plan, mais concentrez-vous sur celles pour lesquelles vous n'avez pas à investir trop pour commencer.

    4. Calcul des coûts de maintenance

    Investir dans un actif physique tel qu'une propriété entraîne toujours des frais d'entretien et de maintenance, surtout si vous investissez dans une propriété locative. Si vous ne parvenez pas à résoudre les problèmes d'usure générale pendant que les gens vivent dans votre propriété, ils peuvent devenir des problèmes coûteux sur la route.

    Vous devez avoir suffisamment de liquidités pour couvrir les réparations et garder votre propriété habitable en cas d'urgence, comme une catastrophe naturelle, un tuyau qui éclate ou une panne de courant à long terme.

    Conseils d'un passionné de FEU à l'autre

    Il peut être difficile de comprendre comment faire fonctionner le mouvement BRAND pour vos besoins spécifiques, en particulier lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, car chaque marché est différent et nécessite une approche unique des investisseurs. Pourtant, les jeunes investisseurs qui ont réussi avec la méthode FIRE, ne jurent que par les problèmes potentiels d'investissement, jurent et ont beaucoup de conseils pour les jeunes amateurs potentiels de FIRE.

    «Pour les jeunes investisseurs qui font partie du mouvement FIRE, mon meilleur conseil est d'investir de manière agressive. Le moyen le plus rapide et le plus rentable d'investir dans l'immobilier est d'utiliser autant que possible les propriétés », a déclaré Kevin Vandenboss, courtier chez Vandenboss Commercial. «Dans la plupart des cas, vous obtenez un meilleur rendement de votre argent en le répartissant sur différentes propriétés plutôt qu'en possédant un seul bien immobilier gratuitement et clairement. Le flux de trésorerie par maison sera moindre, mais le flux de trésorerie de quatre avec une hypothèque sera supérieur à celui d'une maison sans une. Au fur et à mesure que vous construisez des capitaux propres dans vos investissements immobiliers, vous pouvez utiliser des capitaux propres pour acheter plus ou utiliser un échange 1031 pour négocier un investissement plus important. C'est un jeu de monopole. Vous devez empiler des fonctionnalités si vous voulez gagner. & # 39;

    Caleb Liu, propriétaire de HouseSimplySold.com, a déclaré que vous «devez d'abord suivre une formation en immobilier. Vous achetez une maison, pas une action Tesla. Les erreurs font mal. L'immobilier, aussi grand soit-il, n'est généralement pas «à la retraite anticipée». Il y a une exception: les jeunes tricheurs qui passent quatre-vingt à cent heures à trouver de bonnes affaires partout. N'achetez jamais sur la base des retours répertoriés. Tout est superbe sur papier. Mais il y a des gens louches dans l'immobilier. & # 39;

    Jared Hauf, un blogueur FIRE pour 30sum.com, a déclaré que les investisseurs faisaient leurs devoirs à l'avance.

    «Entrez vos numéros plusieurs fois, puis effectuez un autre numéro. Vous pouvez annuler beaucoup de progrès en achetant la mauvaise propriété. S'il ne répond pas à vos objectifs précis, éloignez-vous ", a déclaré Hauf." Il y a toujours plus de chances; choisir le mauvais peut couler votre navire. avoir une bonne compréhension de ce qu'il essaie d'accomplir. Il est facile de dire que nous voulons gagner plus d'argent, mais vous devez comprendre comment et avoir un plan pour aborder tous les aspects de l'entreprise. "

    Brian Davis, directeur de l'éducation chez SparkRental, a également des suggestions très précises à l'intention des investisseurs immobiliers FIRE.

    "Mon meilleur conseil pour les nouveaux investisseurs immobiliers qui poursuivent le FIRE est de se concentrer sur trois fondamentaux avant tout, car il y a tellement de micro-compétences et de pièces mobiles impliquées dans l'investissement immobilier …", a déclaré Davis.

    «Concentrez-vous d'abord sur l'apprentissage pour trouver de bonnes affaires. Comme un investisseur m'a dit un jour: "Il n'y a pas d'arbre de transactions où vous pouvez aller et choisir des transactions; vous devez apprendre à sortir. & # 39;

    «Deuxièmement, découvrez comment prédire avec précision les flux de trésorerie locatifs. L'indépendance financière nécessite des revenus, donc en général, investir dans l'immobilier en termes de FEU signifie investir dans la location. Soyez particulièrement familier avec les prévisions de coûts et familiarisez-vous avec l'exécution des chiffres dans un calculateur de flux de trésorerie de location. Le dernier endroit où vous voulez vous retrouver est d'acheter une maison qui vous coûte de l'argent chaque année au lieu de gagner votre argent.

    «Enfin, apprenez à filtrer soigneusement les locataires. Cela semble simple, et ça l'est, mais tant de nouveaux propriétaires cachent cette étape. La qualité de votre retour est directement liée à la qualité de vos locataires, et les mauvais locataires peuvent vous coûter des dizaines de milliers de dollars. "

    cela revient à

    Le feu est faisable, même avec un revenu moyen si l'on fait les bons choix financiers, selon les praticiens et les passionnés. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier pour réaliser le FEU, vous devez éviter tous les pièges les plus courants dans l'entreprise et choisir des investissements qui vous offrent la meilleure opportunité pour un revenu régulier.