Certains propriétaires peuvent bénéficier d'un avantage fiscal supplémentaire cette année

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Posséder des immeubles locatifs peut être un moyen de créer de la richesse et de générer un revenu passif, et maintenant il peut y avoir un avantage fiscal supplémentaire – si vous êtes admissible. Deux fiscalistes expliquent comment cela fonctionne et donnent des conseils sur la façon de profiter de la nouvelle règle.

Entrez par la porte

La plupart des propriétaires de maisons de location savent que des choses comme les frais d'exploitation, l'amortissement et les réparations peuvent être déductibles, mais beaucoup peuvent également demander la déduction relative relativement nouvelle du revenu des sociétés (& quot; le QBI & # 39; en langage fiscal), ce qui signifie que certains propriétaires déduire jusqu'à 20% de leurs revenus locatifs.

«Si je suis admissible et que j'ai un revenu net de location de 100 000 $ selon l'annexe E, je paierai simplement des taxes sur les 80 000 $. C'est aussi simple que cela, explique Chris Whalen, expert-comptable agréé à Red Bank, dans le New Jersey.

Les règles concernant la déduction sont moins simples. Par exemple, vous ne recevez une déduction partielle que si votre revenu imposable est supérieur à un certain montant, note Jason Ackerman, comptable agréé chez Wagner, Ferber, Fine & Ackerman à New York. Et votre loyer doit gagner de l'argent avant que la déduction ne soit d'aucune utilité, ajoute-t-il. "S'ils ne sont pas rentables, nous n'avons même pas cette discussion", dit-il.

Trouvez un refuge

La clé est de s'assurer que la qualification de votre pays est qualifiée de "commerce ou entreprise" avec l'IRS. Selon Ackerman, un bon moyen de le faire est de répondre à certains critères pour ce qui fait de l'IRS un “ refuge sûr '' les appels. Ne pas répondre aux critères ne vous interdit pas de prendre la déduction QBI, mais si l'IRS vous vérifie, c'est votre travail de prouver que vous êtes admissible en tant que métier ou entreprise. C'est pourquoi le respect des critères de la sphère de sécurité peut aider les contribuables à dormir la nuit.

"Si vous remplissez les critères de valeur refuge, vous n'avez pas à vous soucier d'être mis au défi concernant les exigences commerciales ou commerciales, ce qui est une partie grise de la législation fiscale", dit-il. "Cependant, il est assez difficile de répondre aux critères, en particulier pour les personnes qui ne possèdent qu'une ou deux maisons qu'ils louent."

L'une de ces normes strictes est le temps, dit-il. Vous devez prouver que vous ou vos représentants avez passé au moins 250 heures à gérer votre logement locatif au cours de l'année. Si vous êtes propriétaire depuis quatre ans ou plus, vous devez prouver que vous avez passé 250 heures par an pendant au moins trois des cinq dernières années pour gérer votre loyer.

Quoi qu'il en soit, 250 heures, c'est beaucoup – l'équivalent de plus de six semaines de travail à temps plein. "Ces 250 heures sont probablement les plus difficiles à rencontrer avec les petits opérateurs", explique Ackerman.

Pour commencer, certaines activités, telles que l'organisation du financement, la révision des livres, la rénovation ou le déplacement vers et depuis un loyer, ne comptent généralement pas. "Donc, si vous n'avez qu'une maison unifamiliale, vous n'irez peut-être pas aussi loin", dit-il.

Redresser les records

Les propriétaires d'immeubles locatifs qui souhaitent rester en bons termes avec l'IRS et qui souhaitent déduire le QBI doivent également tenir des livres et des registres distincts pour leurs immeubles locatifs. C'est là que de nombreux propriétaires prennent en compte les coûts de la non-organisation. "C'est un gros problème", explique Whalen. "Les gens sont imprudents avec la comptabilité de leurs propriétés locatives."

L'inscription au temps est également importante, ajoute-t-il. «Beaucoup de gens trouvent difficile de garder un bon journal de tout ce qu’ils font. Et s'ils ne l'ont pas, ce n'est définitivement pas autorisé. "

La déduction QBI comporte également de nombreuses autres réserves, c'est donc une bonne idée de consulter un conseiller fiscal qualifié pour savoir si et comment toutes les exceptions et les détails s'appliquent à vous. Même sans déductions, l'immobilier peut toujours être un moyen intelligent de diversifier un portefeuille, explique Whalen. Mais si les pièces se mettent en place, le QBI peut économiser de l'argent.

"Si vous pensez que vous avez une déduction QBI valide et que vous remplissez toutes les conditions requises, assurez-vous d'aller la chercher et de l'assumer", dit-il.